老旧小区改造绝不仅是“穿衣戴帽”的“面子”工程，更关乎业态、服务、环境等社区运营的方方面面。广州市老旧小区多分布于老城区，是城市综合服务功能的重要承载地。一直以来，广州以老旧小区改造作为奋力实现“老城市新活力”的重要抓手之一，不断探索老旧小区改造新模式。
老旧小区不是一次性工程，需要建立久久为功的长效机制。广州将为老旧小区引入活力业态、吸引年轻人回流，作为提升社区整体运营水平的核心工作，鼓励市场力量参与到老旧小区改造运营中。
为进一步释放市场红利、加大老旧小区资源盘活空间，近日，广州市住房和城乡建设局发布《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》（下称《公众征求意见稿》），拟将公房资源进行功能业态转换，以空间盘活全面提升老旧小区“造血”能力。
这是广州市首次针对老旧小区公房资源出台相关文件，将加快推进城镇老旧小区改造和可持续发展。
建立社区业态反哺机制
老旧小区存量公有房屋是大有作为的空间资源，在以往的探索中，广州不断整合利用公房资源弥补民生短板，在社区中建设长者饭堂、民情议事厅、政务大厅等，借以提升公共服务水平，打造完整生活社区。
为加快补齐老旧小区市政配套基础设施、公共服务和便民商业服务短板，提升居住社区建设质量、服务水平和产业活力，广州意在通过公房资源利用，充分发挥国有资产的引导和杠杆作用，通过市场运作的方式引导社会资本参与老旧小区改造、运营和管养。
《公众征求意见稿》提出，广州将以民生优先，补齐短板为原则，按照住建部完整居住社区建设标准，探索建立社区业态反哺机制，为老旧小区改造可持续发展扩宽渠道。对已纳入全市老旧小区年度改造计划的项目，确定可利用公有房屋资源底数。按照连片整合、统筹配套原则，摸清公有房屋类型、位置、面积、产权等情况。
在不改变产权的前提下，整合单位可根据房屋整合后用途、运营管理方式、日常维护、安全责任等事项，取得各产权（管理）单位房屋授权管理运营的初步同意意向，形成存量公有房屋可利用清单，完成运营等收益的经济测算及收益分配等工作。
通过统筹利用存量公房资源，广州探索老旧小区“改造＋运营＋服务”一体化的市场运作模式，引导扶持老旧小区改造实施主体发展成为社区运营商、管理商，全链条参与社区的设计、建设、运营和管养，高水平统筹推进老旧小区有机更新，满足社区居民公共服务需求同时推动社区产业转型升级。
根据《公众征求意见稿》，广州将给予运营商相应的社区管理时限，其中，单次运营管理期限原则上不超过6年；运营管理单位采用“改造＋运营服务”进行一体化市场运作的，因投入成本较大等特殊原因，经专项论证后，运营管理期限可适当放宽，但最长不得超过20年。
期满后，整合单位应重新通过市场方式引入新运营管理单位，对考评结果合格的原运营单位，在同等条件下优先考虑。
制定老旧小区业态转换正负面清单
按照完整社区建设标准，和以人为本的老旧小区改造原则，统筹存量公有房屋等资源将优先用于各类公共服务配套设施建设。广州市住房和城乡建设局在《公众征求意见稿》中同步发布附件——老旧小区改造功能业态正负面清单，鼓励老旧小区公房资源多用于民生公共服务设施，不支持老旧小区公房资源用于严重影响周边环境及安全的功能业态。
通过引入社会资本建设和运营，反哺老旧小区改造和治理，正负面清单有助于优先保障公共服务用房，同时充分调动各方积极性，按照“正面清单要求接入各类优质运营项目，提升街区产业活力，增强小区自我“造血”功能。
《公众征求意见稿》鼓励参与老旧小区改造和维护管养的运营单位通过“EPC＋O”“F＋EPC＋O”等模式，按照“正面清单”统筹实施改造、维护管养和提供相关服务，实现老旧小区改造的可持续发展。与15分钟生活圈相衔接，完整社区建设标准和“正面清单”主要用于教育、医疗、文化、城管、体育、养老、配送等公共服务设施的科学合理配置，补齐社区设施、服务短板。
《公众征求意见稿》提出，对于老旧小区及周边存量公有房屋用于无偿提供公共服务的，可实行定向租赁，按5元／平方米·月计收取租金。此外，对整合后用于有偿提供公共服务和业态更新的存量公有房屋，整合单位可通过公开招投标、竞争性谈判或单一来源采购等方式引入社会资本开展改造运营管理。
考虑到城镇老旧小区改造投入成本高，可利用的存量资源少，为调动社会资本参与积极性，广州鼓励前期对整合房屋的运营管理承包费用予以优惠，后期逐年上浮，运营期内达到市场评估价，保障国有资产保值增值。
运营方在保证满足基础公共服务需求的前提下，可将富余存量公有房屋用于业态更新，取得收入除按合同（协议）约定向整合单位缴纳运营管理承包费外，可自主经营支配。广州鼓励运营管理单位以收购、并购、租赁等方式整合与存量公有房屋相邻的国有企业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，提高周边物业利用效益，提升社区公服水平和产业活力。
老旧小区改造功能业态正负面清单
正面清单：是指对周边无负面影响，有利于老旧小区补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”的功能业态，包括：
（一）增加公共服务设施及市政设施
包括：
①行政管理设施:居委管理中心（含社区居委会、党群服务站、社区议事厅、社区服务站、司法所（公共法律服务工作站）等）、物业管理处、家庭综合服务中心等；
②养老服务设施：综合养老服务中心（颐康中心）、社区养老服务机构（颐康服务站）、社区日间照料中心、星光老年之家、老年大学教学点、长者饭堂等；
③医疗服务设施：社区卫生服务中心、社区卫生服务站、护理站等；
④教育设施：托儿所（日托中心）、幼儿园等；
⑤文化设施：社区文化活动中心、文化站（室）、社区少年宫、社区学校、社区图书馆、社区博物馆等；
⑥体育健身设施：社区体育中心、社区全民健身中心、群众性体育运动场地、居民健身场所等；
⑦市政公用设施：停车及充电设施、智慧服务设施、安防设施、垃圾收集点，可回收物便民回收点、公共厕所等。
（二）增加便民商业设施
包括：
培训机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮（指不使用天然气和煤气的餐饮商铺，如咖啡馆、茶室等）、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。
（三）调整既有商业建筑内部业态或调整办公建筑内部业态。
（四）旧城区范围内的商业、办公（行政办公除外）功能互换。
如：商店、办公、人才公寓、酒店、旅馆、超市、手工艺品制作、培训机构、健身房、金融保险服务、医疗机构、餐饮等的互换。
（五）利用住宅建筑增加不产生光、电、音等干扰的创新、创业功能业态。
包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。
（六）利用住宅建筑改为公寓。
（七）非住宅建筑改为保障性租赁住房。
住宅建筑改为非住宅功能的（人才公寓除外），应当在面向开敞空间、临生活性主次干道的建筑裙楼或三层以下布局。位于历史文化街区及其建设控制地带的住宅建筑可整栋转为非住宅功能。
负面清单：是指严重影响周边环境及安全的功能业态，包括：
（一）非住宅建筑改为住宅（保障性租赁住房除外）；
（二）有安全、噪声、光、油烟污染问题、影响周边环境的功能，如：物流配送站、生产加工、KTV、酒吧、夜总会等；
（三）无法商住分离的区域用作明火餐饮；
（四）有易燃易爆等安全危险的功能，如：危化品生产和加工存储、危废存储等；
（五）其他影响公共安全和环境，以及法律法规明确规定禁止的情形。
【南方日报记者】郎慧
【作者】 郎慧
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
